W ostatnim czasie znacznie więcej dzieje się na warszawskim rynku biurowym niż na rynkach regionalnych, zarówno jeśli chodzi o popyt, jak i nowe inwestycje. W porównaniu do ubiegłego roku zapotrzebowanie na biura w Warszawie wzrosło, a w regionach łączny popyt spadł. Jest też w nich więcej pustostanów.
W ostatnim czasie znacznie więcej dzieje się na warszawskim rynku biurowym niż na rynkach regionalnych, zarówno jeśli chodzi o popyt, jak i nowe inwestycje. W porównaniu do ubiegłego roku zapotrzebowanie na biura w Warszawie wzrosło, a w regionach łączny popyt spadł. Jest też w nich więcej pustostanów.
Wersja artykułu w języku angielskim (English version of the article)czytaj dalej »
Polish office market is beginning to polarize
Recently, there has been significantly more activity in the Warsaw office market compared to regional markets, both in terms of demand and new investments. As to last year, the demand for office space in Warsaw has increased, while in the regions, overall demand has decreased. There are also more vacancies in the regional markets.
The demand for office space in Warsaw remains at a high and stable level. It has even been rising in recent months. It’s worth noting that in terms of office market absorption, Warsaw ranks among the top European cities. In contrast, office demand in Poland’s regional markets has declined compared to the previous year. Although office rents in major regional cities are nearly half the price of those in Warsaw, the vacancy rates in the regions are nearly twice as high as in the capital market.
The widespread optimization of workspace by companies is accompanied primarily by a demand for high-standard offices located in city centers. This is deepening the differences in office availability depending on location. Available office space is noticeably decreasing in central city areas, while it is increasing in areas farther from the city centers.
The national leasing structure shows an increase in lease renegotiations, which have recently dominated the Warsaw market. Through renegotiating, companies are seeking to avoid the costs associated with relocating and fitting out new spaces.
Office investments have stalled across Poland, with few new projects. Developers are analyzing the market’s absorption capacity in relation to new supply. Beyond verifying actual demand for space in the context of hybrid work, the growth of office stock is being held back by land prices and the limited availability of centrally located plots, as well as higher costs of financing projects.
Developers are also being discouraged by lower investor activity in the transactional market. However, there are already signs of improvement in this area. This year, package deals have been recorded in the Warsaw office segment, while in the regions, prime properties have changed hands, indicating that investors are once again looking into office assets.
Regional demand down by several percent
In the first half of this year, total office demand in the eight largest cities outside Warsaw declined compared to the previous year, with just under 290 thousand sq m. of contracted space. In the second quarter, agreements were signed for 146 thousand sq m., a result several percent lower than in the same quarter of 2023.
Office demand in the regions comes primarily from companies in the IT and business services sectors, as well as manufacturing firms. The most dynamic rental markets are in Cracow, the Tricity, and Wroclaw.
In Cracow, demand for office space grew by several percent in the first half of this year compared to 2023. Tenants signed contracts for over 90 thousand sq m., making Cracow the regional leader, generating one-third of the total transaction volume in regional cities.
In Wroclaw, 50 thousand sq m. of offices were contracted, while in the Tricity, 56 thousand sq m. were leased. In Poznan, tenants leased over 30 thousand sq m. of space, and in Katowice, 25 thousand sq m.
In the regions, nearly 18 per cent of office space is available for immediate lease, while in Warsaw, the vacancy rate is just over 10 per cent. Relatively large office availability is in Cracow and Katowice, where over 20 per cent of space is awaiting tenants, and in Lodz, even over 23 per cent. In Wroclaw, 18 per cent of offices are vacant, 12 per cent in the Tricity, and 14 per cent in Poznan.
Warsaw thrives on renegotiations
Office demand in Warsaw in the first half of 2024 was similar to last year in terms of both contracted space and the number of agreements, indicating market stabilization. By mid-year, contracts were signed for approximately 320 thousand sq m. of offices, mostly outside the city center. In the second quarter of this year, demand for office space in the capital was about 30 per cent higher than in the previous three months and also higher than the volume in the same quarter of the previous year.
The most active sectors renting office space in Warsaw are banking, manufacturing, media groups, as well as IT and business services companies. Institutional tenants and state entities are also more active due to unlocking decisions following the change of government. State-owned companies and public institutions are further facilitated by the increasingly common option of paying rent in Polish zloty, offered by building owners.
In Warsaw, lease renegotiations have begun to dominate, with their share regularly increasing in recent times. In the second quarter of this year, renegotiations clearly dominated the leasing structure, driven by high costs of finishing and furnishing new spaces.
Office construction slows down by three quarters compared to pre-pandemic levels
The growth of new office supply in Poland now exceeds just over a quarter of what was recorded before the pandemic. In the nine largest cities in Poland (Warsaw, Cracow, Wroclaw, the Tricity, Katowice, Poznan, Lodz, Lublin, and Szczecin), less than 500 thousand sq m. of office space is under construction. For comparison, five years ago, 1.9 million sq m. of offices were being built in the country.
New projects have almost entirely halted in regional markets. In the first half of this year, construction began on one project in Wroclaw, which will offer a few thousand sq m. of offices.
In Warsaw, construction or modernization of over 90 thousand sq m of office space in six buildings started during the same period. Overall, approximately 280 thousand sq m. of offices are under construction in the capital. New office buildings are mainly rising in the city center (90 per cent of the new space), reflecting strategic adjustments to the current preferences of tenants and company employees.
Projects such as The Bridge (47 thousand sq m.), Upper One (36 thousand sq m.), Skyliner II (24 thousand sq m.), Office House (31 thousand sq m.), Warta Tower (30 thousand sq m.), The Form (30 thousand sq m.) CD Projekt HQ, Studio II and Vena (15,4 thousand sq m.), as well as V Tower (33,7 thousand sq m.), G5 Prime Offices (11 thousand sq m.), Lakeside II (18 thousand sq m.), former UBC II (after modernization) and others will add to Warsaw’s office stock after their construction is completed.
The office projects being initiated now are significantly smaller in size compared to those built a few years ago. Additionally, on the Warsaw market, we are seeing an increasing number of conversions of old office buildings, primarily into residential projects, PRS (Private Rented Sector), or student housing.
In the regions, the most construction is taking place in Cracow and Katowice
In regional cities, approximately 190 thousand sq m. of office space is currently under construction, with the largest developments taking place in Cracow, Katowice, Poznan, and Wroclaw. Nearly 70 thousand sq m. of office space under construction in Cracow gives it the top spot among regional cities. Katowice follows in second place, with 60 thousand sq m. under development. The largest projects in the Katowice agglomeration are Grundmanna Office Park (21 thousand sq m.) and Eco City Katowice (18 thousand sq m.).
In Poznan, around 58 thousand sq m. of office space is under construction, including the AND2 building (40 thousand sq m.). In Wroclaw, three office projects are under development, totaling approximately 40 thousand sq m. In the Tricity area, 36 thousand sq m. of office space is under construction.
In the first half of the year, developers in Poland delivered just under 130 thousand square meters of new office space. This new supply was almost equally divided between Warsaw and the largest regional markets. The leading regional markets in terms of new supply were Wroclaw and Cracow. Wroclaw dominated the other regions, accounting for more than half of the space delivered outside of Warsaw (32 thousand sq m.).
In Warsaw, new office buildings completed this year include Lixa D and E, and Vibe I. In Wroclaw, Quorum Office Park A (16,8 thousand sq m.) and B10 were completed, while in Cracow, Brain Park C (13 thousand sq m.) was finished.
* * *
About Walter Herz
Walter Herz company is a leading Polish entity operating in the commercial real estate sector across the country. For eleven years, the company has provided comprehensive and strategic investment consulting services for tenants, investors, and real estate owners across the country. Walter Herz experts assist investors, property owners, and tenants. They provide full service to companies from the private and public sectors.
Walter Herz advisors support clients in finding and leasing space and provide consulting in implementing investment projects in the warehouse, office, retail, and hotel sectors.
The company is based in Warsaw and runs regional branches in Cracow and Tri-City. Walter Herz has created the Tenant Academy, the first project in Poland, which supports and educates commercial tenants from all over Poland by organizing specialized training meetings. The agency introduced the Code of Good Practice to ensure the highest ethical level of services.
In 2016, Walter Herz won the CIJ EUROPE award in the Rising Star of the Year category. It also won the title of the Best Local Agency of the Year 2022 in the CIJ AWARDS competition held in Poland. Subsequently, it achieved success at the regional level in Central and Eastern Europe during the 8th edition of the HOF Awards, earning the title of Best of the Best Local Real Estate Agency of the Year. In 2024, the company won the Best Local Real Estate Agency of the Year award for the second time.
Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymuje się na wysokim, ustabilizowanym poziomie. W ostatnich miesiącach popyt nawet wzrósł. Należy tu wspomnieć, że pod względem chłonności rynku biurowego Warszawa należy do ścisłej czołówki miast europejskich. Na rynkach regionalnych w Polsce natomiast popyt na biura spadł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Choć czynsze biurowe w głównych miastach regionalnych są niemal dwukrotnie niższe niż w Warszawie odsetek pustostanów jest w nich prawie dwa razy wyższy niż na stołecznym rynku.
Powszechna optymalizacja przestrzeni do pracy dokonywana przez firmy idzie w parze przede wszystkim z zapotrzebowaniem na biura o wysokim standardzie, zlokalizowanie w centrum miast. Powoduje to pogłębianie się różnic w dostępności biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni wyraźnie ubywa w centralnych obszarach miast, a ich ilość zwiększa się w rejonach oddalonych od centrów.
W ogólnopolskiej strukturze najmu wzrasta udział renegocjacji, które na warszawskim rynku zaczęły ostatnio przeważać. W ten sposób firmy starają się unikać kosztów związanych z przeprowadzkami i aranżacją nowej powierzchni.
Inwestycje biurowe stanęły w całej Polsce, nowych projektów jest niewiele. Deweloperzy poddają analizie chłonność rynku w odniesieniu do nowej podaży. Poza weryfikacją faktycznego zapotrzebowania na powierzchnie przez firmy w kontekście pracy hybrydowej, hamulcem dla rozwoju zasobów biurowych są ceny i ograniczona dostępność centralnie położonych gruntów oraz wyższe koszty finansowania inwestycji.
Zapał deweloperów studzi też mniejsza aktywność inwestorów na rynku transakcyjnym. W tym aspekcie widać już jednak poprawę. W segmencie biurowym w tym roku notowane były m.in. umowy pakietowe w Warszawie, a w regionach właściciela zmieniały nieruchomości z segmentu prime. Co wskazuje, że inwestorzy znów spoglądają w stronę aktywów biurowych.
W regionach popyt o kilkanaście procent w dół
W pierwszym półroczu tego roku w ośmiu największych miastach, poza Warszawą łączny popyt na biura spadł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Zakontraktowane zostało niespełna 290 tys. mkw. powierzchni. W drugim kwartale podpisane zostały umowy na 146 tys. mkw., co jest wynikiem o kilkanaście procent niższym względem tego samego kwartału w 2023 roku.
Popyt na biura w regionach zgłaszają przede wszystkim firmy z sektora IT i usług dla biznesu oraz spółki produkcyjne. Największą dynamiką wykazuje się rynek najmu w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu.
Na krakowskim rynku zapotrzebowanie na biura wyjątkowo wzrosło w pierwszym półroczu br. o kilkanaście procent w porównaniu z rokiem 2023. W stolicy Małopolski najemcy podpisali umowy na ponad 90 tys. mkw. powierzchni, co dało jej pierwszą pozycję w regionach. Kraków wygenerował jedną trzecią całkowitego wolumenu transakcji w miastach regionalnych.
We Wrocławiu zakontraktowane zostało 50 tys. mkw. biur, a Trójmieście 56 tys. mkw. W Poznaniu do najemców trafiło ponad 30 tys. mkw. powierzchni, a w Katowicach 25 tys. mkw.
W regionach do wynajęcia od zaraz jest średnio prawie 18 proc. powierzchni, a w Warszawie niewynajętych biur jest tylko przeszło 10 proc. Relatywnie szeroka oferta jest w Krakowie i Katowicach, gdzie na najemców czeka ponad 20 proc. powierzchni, w Łodzi nawet przeszło 23 proc. We Wrocławiu wolnych jest 18 proc. biur. W Trójmieście pustostany stanowią 12 proc. powierzchni, a w Poznaniu 14 proc.
Warszawa stoi renegocjacjami
Popyt na biura w Warszawie okazał się w pierwszym półroczu 2024 podobny, jak w roku ubiegłym, zarówno pod względem ilości zakontraktowanej powierzchni, jak i ilości zawartych umów, co świadczy o stabilizacji rynku. Do połowy br. podpisane zostały umowy na około 320 tys. mkw. biur, w większości zlokalizowanych poza centrum miasta. Przy czym, w drugim kwartale br. zapotrzebowanie na stołeczne biura było o około 30 proc. wyższe niż w trzech poprzednich miesiącach, a także od wolumenu najmu w analogicznym kwartale roku ubiegłego.
Warszawskie biura wynajmują najczęściej firmy z sektora bankowego, produkcyjnego, grupy mediowe oraz firmy z branży IT i usług dla biznesu. Aktywniejsi są również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe w wyniku odblokowania decyzji po zmianie rządu. Ułatwieniem dla spółek Skarbu Państwa i instytucji sektora państwowego jest możliwość płatności za wynajem w złotych, coraz częściej oferowana przez właścicieli budynków.
W Warszawie zaczęły przeważać renegocjacje umów, których udział regularnie w ostatnim czasie wzrastał. W drugim kwartale bieżącego roku na warszawskim rynku wyraźnie dominowały w strukturze najmu, co spowodowane jest wysokimi kosztami wykończenia i wyposażenia nowych powierzchni.
Powstaje trzy czwarte mniej nowych biur niż przed pandemią
Przyrost nowej podaży biurowej w Polsce przekracza teraz nieco jedną czwartą z tej, która notowana była przed pandemią. W dziewięciu głównych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) w budowie jest niespełna 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. A przypomnijmy, że jeszcze pięć lat temu w kraju powstawało 1,9 mln mkw. biur.
Nowe inwestycje prawie całkowicie stanęły na rynkach regionalnych. W pierwszym półroczu br. rozpoczęła się budowa jednej inwestycji we Wrocławiu, która zaoferuje kilka tys. mkw. biur.
W Warszawie w tym czasie rozpoczęto budowę lub modernizację ponad 90 tys. mkw. powierzchni w sześciu budynkach biurowych. Ogółem na warszawskim rynku w procesie realizacji jest około 280 tys. mkw. biur. Nowe biurowce rosną głównie w centrum miasta (90 proc. nowej powierzchni), co jest wyrazem strategicznego dostosowania oferty do obecnych preferencji najemców i pracowników firm.
Zasoby stolicy po ukończeniu budowy zasilą takie projekty, jak m.in. The Bridge (47 tys. mkw.), Upper One (36 tys. mkw.), Skyliner II (24 tys. mkw.), Office House (31 tys. mkw.), Warta Tower (30 tys. mkw.), The Form (30 tys. mkw.), Studio II i Vena (15,4 tys. mkw.) i CD Projekt HQ (5,6 tys. mkw.), a także V Tower (33,7 tys. mkw.), G5 Prime Offices (11 tys. mkw.) czy Lakeside II (18 tys. mkw.), dawny UBC II po zakończeniu modernizacji.
Inicjowane teraz projekty biurowe mają znacznie mniejszą powierzchnię niż budowane kilka lat temu. Poza tym, na warszawskim rynku możemy obserwować coraz więcej konwersji starych biurowców przede wszystkim w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki.
W regionach najwięcej buduje się w Krakowie i Katowicach
W miastach regionalnych w budowie jest łącznie około 190 tys. mkw. biur, najwięcej w Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Prawie 70 mkw. powierzchni biurowej w budowie daje krakowskiemu rynkowi najwyższy wynik wśród miast regionalnych. Na drugim miejscu pod względem ilości realizowanych biur plasują się Katowice z 60 tys. mkw. powierzchni. Największe realizowane w aglomeracji katowickiej projekty to Grundmanna Office Park (21 tys. mkw.) i Eco City Katowice (18 tys. mkw.).
W Poznaniu w budowie znajduje się około 58 tys. mkw. biur. W trakcie realizacji jest m.in. budynek AND2 (40 tys. mkw.). We Wrocławiu w budowie są trzy projekty biurowe o łącznej powierzchni około 40 tys. mkw. W Trójmieście powstaje 36 tys. mkw. biur.
W pierwszej połowie br. deweloperzy oddali w Polsce tylko niespełna 130 tys. mkw. nowych powierzchni. Nową podaż niemal po połowie podzieliła między siebie Warszawa i łącznie największe rynki regionalne. Wiodącymi pod względem nowej podaży był rynek wrocławski i krakowski. Wrocław zdominował pozostałe regiony pod tym względem, będąc odpowiedzialnym za ponad połowę oddanej poza Warszawą powierzchni (32 tys. mkw.).
W Warszawie w tym roku oddane zostały między innymi budynki biurowe Lixa D i E oraz Vibe I, we Wrocławiu ukończony został Quorum Office Park A (16,8 tys. mkw.) i B10, a w Krakowie Brain Park C (13 tys. mkw.).
* * *
O Walter Herz
Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski. Od 11 lat firma świadczy w całym kraju kompleksowe i strategiczne usługi doradcze. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Zapewniają pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego.
Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym.
Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.
W 2016 roku firma Walter Herz zdobyła nagrodę CIJ EUROPE w kategorii Rising Star of the Year. Zyskała też tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2022 w konkursie CIJ AWARDS organizowanym w Polsce, a następnie zwyciężyła na poziomie regionalnym w Europie Środkowej i Wschodniej w konkursie podczas 8. edycji HOF Awards zdobywając tytuł Best of the Best Local Real Estate Agency of the Year. W 2024 roku po raz drugi zdobyła nagrodę Best Local Real Estate Agency of the Year.
W Gminie Międzyrzecz w tegorocznych wyborach swój udział zadeklarowało, aż pięciu kandydatów na burmistrza: Irena Buzarewicz, Marek Cieloch, Bogusław Czop, Remigiusz Lorenz i Zbigniew...