„Gdzież są nasze drewniane domy?” – Funkcjonowanie spółki Polskie Domy Drewniane SA.

Polskie Domy Drewniane SA nie zapewniły większej liczby mieszkań, a więc nie osiągnęły tego, do czego zostały powołane. Inwestycje realizowano z opóźnieniem. Spółka nie osiągnęła zakładanych przychodów, przeciwnie – w kontrolowanym okresie odnotowała wyłącznie straty.

Spółka Polskie Domy Drewniane SA w Warszawie (PDD SA) – powołana w 2019 r. w celu zwiększenia w stosunkowo krótkim czasie dostępności mieszkań (przede wszystkim dla osób o umiarkowanych dochodach) oraz wspierania przedsiębiorczości w obszarze energooszczędnego budownictwa drewnianego – zajmuje się stawianiem energooszczędnych budynków mieszkalnych, zarządzaniem nimi i wynajmem budynków lub lokali mieszkalnych z możliwością ich sprzedaży. Spółka może też nabywać grunty, przeprowadzać remonty lub przebudowę budynków mieszkalnych, pozyskiwać lub tworzyć nowe rozwiązania technologiczne w zakresie przetwarzania drewna, nabywać lub przetwarzać surowiec drzewny, a także nabywać lub sprzedawać produkty drzewne, wreszcie prowadzić inną działalność związaną z energooszczędnym budownictwem drewnianym lub infrastrukturą towarzyszącą. Dla PDD SA przewidziano rolę operatora w rządowym programie Mieszkanie Plus.

Udziałowcami spółki w momencie rejestracji były Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW; 99% akcji imiennych uprzywilejowanych) i Bank Ochrony Środowiska SA (1% akcji). Trzecim współzałożycielem, mającym ułatwić dostęp do terenów pod zabudowę, miało być Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, ale ostateczny kształt ustawy pominął jego udział. W legislacji nie wskazano źródła pozyskiwania gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, co wg NIK zmieniło charakter działalności PDD SA na stricte komercyjny.

Zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1000 osób powinna w Polsce dorównać aktualnej średniej w Unii Europejskiej, zatem do 2030 r. trzeba wybudować (na zasadach rynkowych oraz z pomocą państwa) ok. 2,5 mln mieszkań. PDD SA miały w ciągu 5 lat (2018–2022) wybudować 11 000 mieszkań w budynkach wielorodzinnych i 950 domów w zabudowie jednorodzinnej o wartości 6 637,1 mln zł.

W mediach dość szybko dostrzeżono problemy spółki, m.in. niejasne przesłanki ekonomiczne stojące za projektem, brak gruntów pod budowę domów lub mieszkań, zmianę charakteru inwestycji spółki ze społecznego, związanego z programem Mieszkanie Plus, na komercyjny.

• • PDD SA nie zrealizowały planów w zakresie utworzenia tzw. banku ziemi.
  • PDD SA nie zdołały zniwelować deficytu energooszczędnych mieszkań dla osób umiarkowanie uposażonych.
  • W spółce doszło do działań niegospodarnych przy wysokich kosztach rodzajowych.
  • NFOŚiGW nie korzystał z przysługujących mu narzędzi nadzoru nad spółką.

Od strony organizacyjno-proceduralnej PDD SA zostały dobrze przygotowane – spółka ma statut, regulaminy oraz procedury realizacji inwestycji mieszkaniowych, sprzedaży lokali i zakupów towarów i usług, a także nabywania nieruchomości. Jednak procedura nabywania nieruchomości nie była aktualizowana przez ponad półtora roku, zaś procedura zakupów towarów i usług nie obejmowała zakupów usług w zakresie badań naukowych i prac rozwojowych – jednego z głównych zadań PDD SA, jakim jest tworzenie lub pozyskiwanie rozwiązań technologicznych w zakresie przetwarzania drewna.

W statucie spółki nie zapewniono zgodności celu jej działalności z zapisami ustawy – Prawo ochrony środowiska.  

Przez ponad pół roku 2022 PDD SA działały bez zatwierdzonego planu rzeczowo-finansowego na 2022 r. – ten nie został zatwierdzony do 29 sierpnia 2022 r., czyli do momentu zakończenia czynności kontrolnych NIK – oraz bez zatwierdzonego przez Walne Zgromadzenie wieloletniego planu strategicznego na lata 2020–2023.

PDD SA w kontrolowanym okresie nie osiągnęły zakładanego celu i nie doprowadziły do zwiększenia dostępności mieszkań. Do połowy 2022 r. wybudowały i oddały do użytku 31 lokali mieszkalnych i 2 lokale usługowe, z których do czerwca 2022 r. skomercjalizowano tylko 6 lokali mieszkalnych poprzez najem tradycyjny lub najem z dojściem do własności.

Spółka nie zrealizowała także planów w zakresie utworzenia rezerwy nieruchomości przeznaczonych pod cele inwestycyjne – tzw. banku ziemi.

Opóźniona była również realizacja zadań w zakresie stworzenia potencjału wytwórczego oraz kompetencji w zakresie technologii konstrukcji budynków drewnianych.

W rezultacie opóźnień w realizacji inwestycji PDD SA nie odnotowały do końca 2020 r. przychodów ze sprzedaży towarów i usług. W 2021 r. wpływy sięgnęły 2,9 tys. zł (zamiast zakładanych 18,8 mln zł), a w I półroczu 2022 r. 61,3 tys. zł. Od 5 marca 2019 r. do 30 czerwca 2022 r. spółka wykazała łączną stratę w wysokości 16,4 mln zł. W okresie objętym kontrolą aktywa spółki zmniejszały się w stosunku do kapitału podstawowego z 50 do 43,2 mln zł (w 2020 r.) i ze 120 do 102,5 mln zł (w pierwszej połowie 2022 r.).

Łącznie koszty rodzajowe w kontrolowanym okresie wyniosły 82,9 mln zł (w tym koszty pozyskania nieruchomości – 49,6 mln zł, koszty realizacji projektów inwestycyjnych – 17,0 mln zł). Koszty wynagrodzeń wraz z kosztami ubezpieczeń społecznych i innymi świadczeniami stanowiły średnio 50,3% kosztów rodzajowych spółki.

W PDD SA nie przestrzegano wszystkich obowiązujących procedur. Stwierdzono też przypadki działań niegospodarnych, m.in. w związku z opłacaniem usług kancelarii prawnej świadczonych na rzecz sprzedających nieruchomość położoną w Pułtusku.

Spółka dokonywała zakupu gruntów dla stworzenia banku ziemi i realizacji zaplanowanych inwestycji mieszkaniowych, ale nie zrealizowała w tym obszarze planu nawet w 45%. Ponadto przy zakupie nieruchomości gruntowych nie przestrzegała własnej Procedury nabywania nieruchomości do realizacji inwestycji budowlanych, mieszkaniowych i usługowych, co także groziło niegospodarnością. Spółka wypłacała wysokie zaliczki i zadatki za nabywane działki, sięgające łącznie powyżej 70% ceny sprzedaży, co pogarszało jej płynność finansową.

W PDD SA nie przestrzegano też wewnętrznego regulaminu organizacyjnego.

PDD SA podpisały umowę kupna nieruchomości położonej w Pułtusku, mimo że spółka nie uzyskała decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji na nieruchomości, co było jednym z warunków zawieszających zawarcie tej umowy.

Przy realizacji inwestycji mieszkaniowej w Choroszczy w PDD SA podjęto decyzję o wykonaniu robót dodatkowych związanych z możliwością zagospodarowania sąsiedniej działki, której zakup okazał się niemożliwy. Skutkowało to zwiększeniem kosztów realizowanego przedsięwzięcia o blisko 200 tys. zł.

Wybudowane budynki spełniały wymagania dotyczące budownictwa energooszczędnego.

Z kolei NFOŚiGW, jako większościowy akcjonariusz w PDD SA, mimo posiadanych narzędzi umożliwiających nadzór nad działalnością tej spółki nie wykorzystywał ich w sposób skuteczny. Dopuścił do funkcjonowania spółki bez zatwierdzonej Strategii Spółki na lata 2020–2023 oraz – od 2021 r. – bez planu wieloletniego.

Już na etapie powoływania PDD SA założono w NFOŚiGW, że biznesplan zostanie opracowany w spółce po jej zawiązaniu, a nie przed jej utworzeniem, nie przeprowadzono też analizy koncepcji działania i efektywności funkcjonowania spółki – tymczasem wg NIK kolejność powinna była być odwrotna, tym bardziej że przepisy o utworzeniu spółki nie określały terminu jej powołania.

Choć wśród zadań PDD SA przewidziano utworzenie spółki celowej do realizacji inwestycji mieszkaniowych, PDD SA nie zawarły porozumienia z Krajowym Zasobem Nieruchomości w tej sprawie.

Realizacja inwestycji mieszkaniowych w wielu lokalizacjach (m.in. w Choroszczy, w Łodzi i w Pułtusku) była opóźniona, a w innych (Lublin, Parzniew, Słomin) nawet ich nie rozpoczęto. Dla inwestycji w Środzie Śląskiej nie opracowano w 2021 r. koncepcji architektoniczno-urbanistycznej – przeniesiono ją do planu na rok 2022.

Opóźnienia dotknęły także budowę własnego potencjału wytwórczego PDD SA, a na działania w zakresie produkcji domów modułowych, które ostatecznie nie doprowadziły do zawiązania spółki produkcyjnej, wydano w okresie czerwiec 2020 r.–wrzesień 2021 r. ponad 1 170 tys. zł.

Spółka wydała też ponad 440 tys. zł na budowę strony internetowej, która miała wspomóc sprzedaż autorskich projektów domów i zapewnić pełną obsługę klientów chcących wybudować dom na swoich działkach. Do 29 lipca 2022 r. PDD SA nie odnotowały zakładanych przychodów z tego tytułu. Przy tym wyboru oferty na zbudowanie owej strony dokonano niezgodnie z Procedurą zakupu towarów i usług, a wartość zawartej umowy była wyższa o 99,9 tys. zł od kwoty określonej w uchwale Zarządu spółki.

Sprawozdania PDD SA z działalności nie stanowiły podstawy do rzetelnej oceny funkcjonowania spółki, ponieważ nie zawierały zestawień uzyskanych efektów wobec przyjętych planów rocznych, a także stopnia i przyczyn niepełnej realizacji tych planów oraz zakładanych wskaźników efektywności.

Wnioski

W celu zwiększenia dostępności mieszkań na potrzeby społeczeństwa Najwyższa Izba Kontroli wystąpiła do:

Prezesa Rady Ministrów

• podjęcie działań mających na celu stworzenie zachęt dla realizacji inwestycji mieszkaniowych w formie energooszczędnego budownictwa drewnianego.

Ministra Klimatu i Środowiska

• w związku z niezrealizowaniem celu społecznego, dla którego utworzono PDD SA, o podjęcie działań w celu stworzenia warunków prawnych, organizacyjnych i finansowych, niezbędnych dla realizacji przez PDD SA celu społecznego.

Prezesa Zarządu NFOŚiGW

• przeprowadzenie analizy koncepcji działania PDD SA z uwzględnieniem efektywności ich funkcjonowania w kontekście zasadności dalszego finansowania spółki ze środków publicznych.

Źródło Informacji: Najwyższa Izba Kontroli